こんなマンションは要注意（管理体制編）

「中古マンションは管理を買え」といわれるほど管理体制はマンション購入の判断の重要な要素です。今回は管理体制の悪いマンションの特徴を探求しましょう。

積み立て修繕費の積立額が少ない

マンションを所有するとローン費用だけでなく管理費と修繕費が必要になります。管理費はエレベーターのメンテナンスや植木の剪定などの日々必要となる費用で、修繕費は基本的に積み立てられて塗装などの大規模修繕の際に使用されます。日々の暮らしを考えれば管理費や修繕費が少ないと支出が少なくてうれしいですが、長い目で見れば、修繕費の額が適切でないと、積み立てられた修繕費の額が少なくなり、大規模修繕を適切な時期に行えなくて、建物の劣化が進んでしまったり、大規模修繕の際に追加徴収されることがあります。しかしながら、修繕費の額が他のマンションと比較して少ないからといって積み立てられた修繕費の額が少ないとも限りません。なぜなら、規模の大きいマンションは大規模修繕の際にスケールメリットがあるので、一戸当たりの修繕費が比較的少なくて済むからです。逆にいえば、積み立てられた修繕費が少なくなりがちなマンションは、規模が小さいマンションです。積み立てられた修繕費は重要事項説明で行われるため、購入判断の前に必ず確認しましょう。

外壁のひびが放置されている

　ほとんどのマンションは、鉄筋コンクリートといってコンクリートの内部に鉄筋が張り巡らされた構造をしており、コンクリートの引っ張りに弱いという弱点を補っています。コンクリートの内部は、健全ならば強いアルカリ性に保たれており、鉄筋の錆を抑制していますが、ひびにより鉄筋が露出すると、雨水にさらされるなどして錆が生じてしまい、膨張してさらにコンクリートの破壊が進んでしまうのです。適切な管理体制があるマンションであればひびを斫って埋めるなどの修繕を行うので、劣化は最小限でおさえられますが、外壁のひびを放置するとマンションの劣化を速めてしまうため、早急な補修が必要です。

長期修繕計画が作成されてない

マンションの外壁塗装やタイルの点検、ドアなど共用部の一斉取り換え等には、かなりの金額が必要です。そのため、健全な管理体制のあるマンションでは長期修繕計画という、おおよそ１０年ごとにぐらいに行われる大規模修繕に備えた長期の修繕費にかかる計画を作成しています。これを作成していないと外壁塗装などの高額な修繕が行えず、劣化の進行を速めてしまいます。長期修繕計画についても不動産売買の重要事項説明事項ですから、購入判断の前に必ず確認しましょう。

まとめ

中古のマンションであれば見た目がきれいかどうかで管理体制もわかりますが、新築の場合はそうもいきません。しかし、そのマンションの世帯数が大きいほど安心感は高まります。世帯数が多ければ、その分監視の目も多いわけですし、大規模修繕の際の効率もよくなるからです。世帯数が少ないマンションでも管理体制の良いマンションがないわけではないですが、世帯数100件以上のマンションのほうがなにかと安心でしょう。