こんな中古マンションは買うと後悔します。（管理体制編）

「中古マンションは管理を買え」と聞いたことはないでしょうか。築年数が経過するとマンションの管理が資産価値に直結してきますので、管理体制はマンション購入の判断の重要な要素です。今回は管理体制の悪いマンションの特徴をまとめてみました。

マンションを所有すると月々の費用としてローン費用だけでなく管理費と修繕費が必要になります。管理費はエレベーターのメンテナンスや植木の剪定などの日々必要となる費用で、修繕費は基本的に積み立てられて塗装などの大規模修繕の際に使用されます。

日々の暮らしを考えれば管理費や修繕費は少ないほうがいいように思われがちですが、当然ながら長い目で見れば、修繕費の額が少なすぎると、大規模修繕を適切な時期に行えなくて、建物の劣化が進んでしまったり、大規模修繕の際に追加徴収されることがあります。

適切な修繕費はマンション価値を維持するのに必要不可欠ですが、かといって修繕費が多ければ多いほどいいというものでもありません。適切な修繕費とはマンションの規模やエレベーターなどのお金のかかる施設の有無によって変わってきます。

規模の大きいマンションは大規模修繕の際にスケールメリットがあるので、一戸当たりの修繕費が比較的少なくて済みますし、エレベーターや華美なエントランスなどの無いマンションはそれだけかかる費用も安くすみます。

修繕費が適切かどうかの見極めは、積み立てられた修繕費の額を確認し、次の大規模修繕の際に積み立てられた修繕費のみで施工が可能かがポイントです。また、修繕費の足りてないマンションは外観に現れるので、やはり外観のきれいさは重要です。

積み立てられた修繕費は重要事項説明で行われるため、購入判断の前に必ず確認しましょう。

　ほとんどのマンションは、鉄筋コンクリートといってコンクリートの内部に鉄筋が張り巡らされた構造をしており、コンクリートの引っ張りに弱いという弱点を補っています。

コンクリートの内部は、健全ならば強いアルカリ性に保たれており、鉄筋の錆を抑制していますが、ひびにより鉄筋が露出すると、雨水にさらされるなどして錆が生じてしまい、膨張してさらにコンクリートの破壊が進んでしまうのです。

適切な管理体制があるマンションであればひびを斫って埋めるなどの修繕を行うので、劣化は最小限でおさえられますが、外壁のひびを放置するとマンションの劣化を速めてしまうため、早急な補修が必要です。

マンションの外壁塗装やタイルの張替え、ドアなど共用部の一斉取り換え等には、かなりの金額が必要です。

そのため、健全な管理体制のあるマンションでは長期修繕計画という、おおよそ１０年ごとにぐらいに行われる大規模修繕に備えた長期の修繕費にかかる計画を作成しています。

長期修繕計画を作成していないと外壁塗装などの高額な修繕が適切に行えないことがあり、劣化の進行を速めてしまいます。

長期修繕計画についても不動産売買の重要事項説明事項ですから、購入判断の前に必ず確認しましょう。

中古のマンションであれば見た目がきれいかどうかである程度管理体制の良し悪しも推測できますが、新築の場合はそうもいきません。

新築の場合にはマンションの世帯数が多いものを選んだほうがいいでしょう。世帯数が多ければ、その分監視の目も多いわけですし、大規模修繕の際の効率もよくなり、月々の積立修繕費が安くてよい管理ができるからです。

世帯数が少ないマンションでも管理体制の良いマンションがないわけではないですが、世帯数100件以上のマンションの方が外れを引く可能性が低くなります。

管理体制しだいでランニングコストや老朽化の度合いがかなり変わってきます。中古マンションの購入時には、積み立て修繕費の積立額、長期修繕計画を必ず確認し、なるべく大規模なマンションを購入するとよいのではないでしょうか。