【実例で紹介】築古団地は投資として有効か？

不動産投資に興味があるかたでも、「築古は怖くて手が出せない」という方も多いと思います。そんな方に、私が実際に購入した築古団地の投資実例について紹介しましょう。

マンション投資といえばワンルームマンションが有名ですが、私の場合はすぐにその選択肢は消えました。なぜなら、ワンルームマンションは実利が低く、空室リスクが高いと感じるからです。比較的新しく手ごろな価格で表面利回りの良いワンルームの物件は数多く存在しますが、ワンルームマンションは、単身者対象で入居者は学生が多く、すぐに退去されてしまうことが多いです。そのため、その都度リホームが必要となり、実利が低くなることが想定されます。ファミリータイプの物件であれば長期の入居者が期待できますので、実利が高くなると考え、私の場合は７０㎡以上の物件で探しました。そこで見つけたのがこのマンションで、神奈川県の海老名市にある中古のいわゆる団地ですが、駅から8分と立地条件は割と良い物件です。

物件概要

不動産投資をはじめた訳

筆者は、長年、県庁の公務員として働いてきましたが、働き始めたころから、出世や仕事のやりがいにはあまり興味がなく、仕事はお金のためにしかたなくやるものという意識があり、仕事一筋には決してなれない人間です。そのため、貯蓄をして仕事を離れることを早くから意識していたため、保険には入りませんでしたし、株式投資も仕事をしてからすぐに始めていました。株式投資は、始めた３０年近く前は時世も悪く、その後塩漬けになってしまう時期も長く経験しました。ここ１０年ぐらいは長期保有のメリットで多利益が出ていた状態ですが、時世が悪くなればバブル崩壊などでいつ損してもおかしくないと思っています。そのため、昨今は、株式投資は控えめにして、債券やＦＸで外貨を買っていますが、利回りが低いのが欠点です。そこで、長年の労働でためた資金にも多少の余裕がでてきたので、安定的に債券やＦＸ以上の利回りを確保でき、インフレにも強い、投資の王道の不動産投資を始めることにしたわけです。

この物件の購入を決めた理由

インターネットでよさそうな物件を見つけては内見を繰り返していましたが、なかなかこれといった物件に出会えず、２年ぐらい経過したころ、ついにこの物件なら大丈夫だろうと思えたのがこの物件でした。この物件の良い点を列挙すると以下のとおりです。

1. 主要駅の今後の発展が望める。
2. 駅からの距離が近い。
3. 実利が高い見込みになる。
4. ショッピングモール（ららぽーと）が徒歩５分。
5. 水回りが比較的きれいなため、不具合がある可能性が低く、リホーム代が少なくて済む。
6. 仲介業者が大手のため、だまされる可能性が低い。
7. 相場より割安。
8. 地価が高いので、建て替えになっても利益が見込める。
9. 修繕積立金の積立額が多い。

海老名駅は、近年、開発が旺盛で神奈川県西部の中心都市となりつつあり、値上がりが望めますし、人気のエリアなので賃料を相場並みにすれば空室にはならないと考えました。実利は、購入価格に仲介手数料、登記費用、おおよそのリホーム代、不動産所得税を足して元本とし、賃貸料から管理手数料と管理費、修繕費を引いて利益とした計算で求められますが、７％弱と想定できました。ちなみに、相場の価格については「マンションレビュー」https://www.mansion-review.jpというサイトを参考にしています。このマンションレビューというサイトは優秀で、そのマンションの相場価格や過去の売買金額や過去の賃料がわかりますし、口コミから住民しか知りえない情報も得られます。このサイトによると相場は１７００万円でしたが、１４００万円で購入できたので、売るときには利益も期待できます。また、仲介業者は業界最大手で、大手の会社は会社の名前に傷はつけられないでしょうから、そうそう悪いことはできないだろうと思いました。それでも、初めての不動産投資のため、借主があらわれなかったらどうしようとか、不動産業者にだまされてないかとか、物件に不備があるのではないかとか不安はありましたが、宅建の勉強もしていて多少の知識はありましたし（この時はまだ受かりませんでしたが）、この海老名の物件は、かなり好条件と判断して購入の決断をしました。

リホーム

この海老名のマンションは築後36年経過しており、現在のＵＲである住宅都市整備公団施工の物件で、外見はいわゆる団地です。管理がしっかりしており、外見はそれなりにきれいですが、内装は壁紙がボロボロで給湯器も２０年ものでした。しかしながら風呂とキッチンは１０年ぐらい前にリホームしてあるようで、きれいでしたのでリホーム代はさほどかからないだろうと考えていました。ところが、いざリホームの見積もりを取ろうとしたらいくつか誤算がありました。一つは給湯器について、１５万円もあれば交換できるだろうと考えていたのですが、既存の給湯器の施工会社である東京ガスに聞いたところ、この給湯器は室内型の特殊なもので東京ガスに依頼しないとできないらしく４０万円はかかるだろうといわれました。筆者はかなり疑り深いのでここから他社への見積もり攻勢に出たのですが、数社来てもらって見積もりをしてもらいましたが、「部材が特殊なのでうちではできない。」といわれてばかりであきらめかけました。その後、意地で見積もりを続け、１０社まではいかなかったと思いますが、最終的には２１万円でやるという業者を見つけることができました。給湯器は、古いマンションの場合は、構造が複雑だとネックになることが多いので、外付けのシンプルなタイプがいいと思います。もう一つ、想定外に費用がかさんだのがキッチンのオーブンです。キッチン自体はきれいだったのですが、オーブンのスイッチが外れており、オーブン自体を交換することにしたのです。10万円ぐらいでできるかなと思っていたのですが、数社問い合わせて、結局一番安いところで２３万円かかりました。キッチン一体型の設備は高くつきます。あとは、順調に進み、畳の表替え、フローリングの張替え、障子張り替え、壁紙張替え等で約95万円かかりましたが、比較的安くできたかなと思っています。ここまでにリホーム費用としては約１４０万円で、これですっかりきれいになりましたと言って、貸し出す人も多いと思いますが、ここからが筆者のこだわりで、大まかなリホームではカバーできないサッシの汚れや建具の塗装の剥がれ、細かい汚れを、妻、娘の助けも借りながらｄｉｙでかなりきれいにしました。比較できないので確証はないですが、借りる人にとっては、ちょっとした汚れや剥がれは気になるものですので、これは、賃貸経営のうえでかなり重要だと思います。賃貸の申し込みが多くなるのが１月から３月といわれており、引き渡しが１月半ばだったので、あまり貸出まで猶予がないと思っていましたが、３月の頭にはすべてのリホームを終えることができました。

賃貸管理会社の選定

物件の賃貸料徴収や管理について、自分の取り分を増やしたいのであれば、自主管理がいいのですが、平日は仕事があるので対応できないですし、トラブル対応をやりたくもないので自主管理は考えませんでした。仲介および賃貸管理会社は今後のメンテナンスも考えると近い業者のほうがよいと考え、ネットでさがした近隣の業者に何件か料金等について聞きましたが、賃貸管理料金は大体どの業者でも同じで、賃料の5％が毎月の管理料で仲介時に賃料の1か月分また更新時に賃料の半月分とのことでした。しかし、気を付けたいのは業者によってどこまでが業務の範囲化が異なってくることです。ある大手鉄道系不動産会社は、３％でやるというので一度はお願いしようかとしましたが、よくよく聞くとその管理料では賃料の徴収だけしかやらないので、修繕が必要な時の見積もりや対応は別途金額がかかるといわれ、合計すると高くなるとのことで、こちらとしては、トラブル対応をお願いしたいのにこれでは意味がありません。丁重にお断りしました。不動産管理会社は、地域密着の小規模な会社のほうがいいと思います。大手はちょっとした直しや修繕の見積もりを下請け経由でおこなうので高くなりがちで、小さなたたき上げの人が取り仕切っているような不動産会社のほうが、自社でいろいろできるのでいいのかなと思います。そのため、最終的には、この物件の管理は徒歩10分ぐらいにある割と小規模の不動産会社にお願いしました。

賃貸募集時期について

当時は４月になったら申し込みはなくなると思っていましたので、少し焦っていましたが、のちにいろいろな不動産業者に聞くとファミリー向けの物件は１年中申し込みはなくならないそうなので、それほど焦ることもなかったのかもしれません。しかしながら、年度末に申し込みが多くなることは確かなので、年度末には、賃料相場も高くなることは想定されますから、大家としてはタイミングがあえばやはり年度末に賃貸契約を結ぶのが、賃料が高く望めるのでよいでしょう。逆に借りる人は、年度末を避けると同じ物件でも賃料が安く契約できるかもしれません。

借家人の決定

募集をかけると、すぐに外国人モデルの若い女性が、彼と住みたいから賃貸希望してるとの連絡が業者からありました。賃貸管理会社と契約して仲介を依頼したのが3月初旬になっていたので、申し込みが少なくなる年度末まで猶予はありませんでしたが、若い外国人モデルが家賃を踏み倒して海外に逃げる未来を想像してしまい、その外国人はお断りしました。しかしながら、その後すぐに3人家族のファミリーから申し込みが入り、年度末までに賃料１１００００円管理費５０００円で賃貸契約を結ぶことができました。どうやら、頑張ったリホームを気に入ってくれたようでした。

その後

入居後すぐに、トイレのウォシュレットのランプがついたまま消えないとの連絡が賃貸管理会社に入りました。どうやら、あるメーカのウォシュレットは年数が経過すると交換させるためにそういった使用になっているらしく、賃貸管理会社で3万円で交換できるとのことなので、賃貸管理会社にお願いしました。その後は5年ほど経ちましたが、現在のところトラブルは一切ありません。海老名駅周辺は地価が年５％ぐらい上がっており、物件の価格も「マンションレビュー」によれば上がっているようなので、今後は良い査定額がでれば売ることも視野に入れています。ちなみに、売った時に利益が出た場合には税金がかかります。買ってから5年を経過していないと約４０％にもなりますが、5年経過していれば約２０％ですみます。２０パーセントの差は大きので、投資物件を売る場合には５年経過後がよいでしょう。また、この物件の周辺はマンション建設ラッシュで、７０㎡ほどの物件が5，6千万円になっているため、建て替えが決まれば2千万ぐらいもちだしでも、儲けが大きいと思っていますが、なかなか建て替えの決議は条件が厳しいので、その望みは薄いようです。

まとめ

現在のところは、この物件は初めての不動産投資でしたが、割と順調といっていいと思います。建築後40年以上になりましたので、今後、配管の水漏れなど、おおきなトラブルがなければいいなと少し不安もありますが、利回りも７％弱と債券よりいいので、もうしばらくは所有するのかなと思っています。ちなみに、賃料収入のような継続的にに得られる収益をインカムゲイン、譲渡益をキャピタルゲインといいますが、昨今は不動産価格が高騰基調ですので、譲渡益でキャピタルゲインがでれば、この不動産投資は最終的に成功だったといえるでしょう。